Comprar propiedad en Andorra

Comprar propiedad en Andorra de un vistazo

Actualizado en abril de 2026. Andorra tiene un mercado inmobiliario activo con stock de segunda mano y de obra nueva. La demanda internacional ha sido fuerte desde 2020, los precios han subido con fuerza y el stock bien ubicado es escaso. El proceso de compra es sencillo pero documental y se hace ante notario.

• Plazo típico: de 4 a 8 semanas una vez precio, documentos y financiación están listos
• Reserva (arras): normalmente alrededor del 10% del precio
• Autorización de inversión extranjera: requerida para la mayoría de compradores no andorranos, se tramita en paralelo
• Impuesto de compra: ITP (segunda mano) al 4% titular o IGI (obra nueva) al 4,5% - véase gastos de compra de propiedad en Andorra
• Notario, registro y comisiones de agencia: suman aproximadamente un 2-3% al coste total según franja de precio
• Hipotecas: disponibles para no residentes, LTV típico del 60-70% - véase bancos en Andorra

Mercado inmobiliario y precios de propiedad en Andorra en 2026

Los precios de la propiedad en Andorra han subido sustancialmente en los últimos cinco años, impulsados por la demanda internacional sostenida, el suelo edificable limitado y el perfil fiscal y de estilo de vida del país. Bandas orientativas por ubicación y tipo de stock:

• Apartamentos en Andorra la Vella y Escaldes-Engordany: aproximadamente 5.000 a 8.000 EUR por metro cuadrado, más para obra nueva prime
• La Massana, Ordino y Canillo: aproximadamente 4.500 a 7.500 EUR por metro cuadrado, prima para ski-in/ski-out y stock moderno
• Encamp y Sant Julià de Lòria: aproximadamente 3.500 a 5.500 EUR por metro cuadrado
• Casas unifamiliares y chalets: a partir de unos 1,2 millones EUR para una vivienda familiar modesta en parroquias de media altitud, 2-5 millones EUR o más para chalets de obra nueva en ubicaciones solicitadas
• Apartamentos prime en estación y obra nueva de lujo: de 8.000 a más de 12.000 EUR por metro cuadrado

Son bandas orientativas y se mueven con el stock disponible en cada momento. Para una visión por parroquia, véase nuestra guía inmobiliaria de las parroquias de Andorra. Para alquileres, véase costes de alquiler de propiedad.

¿Pueden los extranjeros comprar propiedad en Andorra?

Sí. Los compradores extranjeros pueden comprar propiedad en Andorra libremente, sujeto a una autorización de inversión extranjera que se tramita en paralelo con el resto de la compra. La autorización es administrativa y no restrictiva - casi siempre se aprueba, pero debe estar en mano antes de la escritura notarial. La presentamos pronto para que no se convierta en un cuello de botella.

No hace falta ser residente para comprar. Muchos compradores internacionales compran primero y solicitan la residencia después (a veces la compra de propiedad apoya una solicitud de residencia pasiva - véase residencia en Andorra).

El proceso de compra paso a paso

1. Briefing y búsqueda

Una breve llamada inicial para confirmar presupuesto, calendario, parroquia y prioridades de estilo de vida. A partir de ahí preparamos una lista realista centrada en propiedades a la venta en Andorra que encajen con tus criterios y organizamos visitas eficientes para que puedas comparar opciones en una visita bien estructurada. La mayoría de compradores internacionales completan el proceso de lista a visitas en un viaje de 2-3 días.

2. Oferta y reserva

Cuando estás listo, gestionamos la oferta y la negociación de precio con el vendedor. Una vez acordado el precio, firmas las arras (contrato privado de reserva) y pagas el depósito, normalmente alrededor del 10%. Las arras fijan el precio, el calendario y qué pasa si una de las partes se retira.

3. Comprobaciones documentales e inversión extranjera

Mientras se arma el expediente bancario y notarial, hacemos comprobaciones de título, edificio, normas de comunidad y estado de habitabilidad. La autorización de inversión extranjera se tramita en paralelo. Tú aportas documentos de identidad, domicilio y origen de fondos - nosotros facilitamos plantillas y una lista breve.

4. Banco y financiación

Si usas hipoteca andorrana, el expediente bancario avanza en paralelo. LTV típico para no residentes del 60-70%, residentes hasta el 80%. La revisión KYC y origen de fondos es la variable. Si compras al contado, el banco igualmente debe gestionar el movimiento de fondos y la revisión del origen de los fondos para la reserva y el saldo. Detalle en la página de bancos en Andorra.

5. Notario y escritura

La escritura pública se firma presencialmente ante el notario andorrano. Comprador y vendedor asisten, o una de las partes firma mediante un poder preparado por adelantado. El notario verifica el expediente, hace las búsquedas finales, otorga la escritura y tramita la inscripción en el registro de la propiedad.

6. Entrega y puesta en marcha

Llaves, lecturas de contadores, administración del edificio, suministros e internet. Coordinamos la entrega y la puesta en marcha práctica con FEDA (electricidad), Andorra Telecom (internet) y el seguro del hogar para que puedas entrar a vivir enseguida. Secuencia completa en la página mudarse a Andorra.

Costes del comprador - la cifra global a presupuestar

Costes titulares a sumar al precio acordado:

• Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP, segunda mano): 4% del precio (1% gobierno, 3% común)
• IGI (obra nueva): 4,5% del precio
• Comisiones notariales: normalmente 0,5-1,5% en escala decreciente (más bajas en precios altos)
• Registro de la propiedad: normalmente 300-800 EUR
• Tramitación de inversión extranjera: tasa administrativa modesta
• Comisión de agencia inmobiliaria: normalmente a cargo del vendedor; las comisiones de asesoría al comprador pueden aplicarse en encargos específicos
• Apertura de hipoteca (si se utiliza): normalmente 1% del valor del préstamo

El coste total de la transacción suele situarse en el 5-7% del precio de compra. Desglose completo con ejemplos en gastos de compra de propiedad en Andorra.

Obra nueva vs segunda mano

La segunda mano es la parte más grande del mercado. El stock es más amplio, los precios son negociables en condiciones de mercado normales y el comprador paga ITP del 4%. La obra nueva es una parte menor del stock, a menudo vendida sobre plano o prácticamente acabada, y tributa por IGI al 4,5%. La obra nueva suele tener una prima del 10-20% sobre stock de segunda mano comparable por acabados actuales y garantías. Evaluamos ambas opciones en tu lista - la decisión correcta suele depender del calendario, preferencias de estilo de vida y si la eficiencia energética es prioridad.

Hipotecas para no residentes en Andorra

Los tres bancos minoristas andorranos (Andbank, Creand, MoraBanc) ofrecen hipotecas a no residentes que compran propiedad andorrana. Términos habituales:

• LTV no residente: 60-70% del valor de tasación
• LTV residente: hasta el 80% con ingresos demostrados
• Plazo: normalmente hasta 25-30 años, sujeto a tope de edad al vencimiento
• Tipo: referenciado a Euríbor, normalmente fijo por un periodo inicial y después variable
• Comisión de apertura: normalmente 1% del valor del préstamo, con tope o negociable en expedientes grandes
• Proceso: revisión KYC y origen de fondos (igual que en la apertura de cuenta), tasación gestionada por el banco, expediente aprobado antes del notario

La solicitud bancaria avanza en paralelo con el expediente de propiedad - coordinamos para que el compromiso hipotecario llegue antes de la fecha de notario. Véase bancos en Andorra para la visión bancaria completa.

Comprar propiedad de manera remota

La mayoría de compradores internacionales visitan Andorra al menos una vez durante el proceso, normalmente para las visitas de la lista. La escritura notarial se puede firmar de manera remota con un poder preparado por adelantado. Aconsejamos qué pasos requieren presencia física (normalmente el viaje de visitas y la cita bancaria, a veces la escritura) y cuáles pueden gestionarse en ausencia. La mayoría de compradores asisten a la escritura presencialmente porque es un evento de un día y un buen momento para estar en el país.

Cédula de habitabilidad

Las viviendas andorranas necesitan una cédula de habitabilidad vigente para venderse y para conectar suministros. Confirmamos la validez y el vencimiento pronto en el expediente - si ha caducado o falta, el vendedor gestiona la renovación antes de la escritura. Más allá del papel, nos centramos en realidades del día a día andorrano: acceso y aparcamiento en invierno, orientación del sol, eficiencia de calefacción y aislamiento, y distancia a colegios, servicios y remontes de esquí.

Comprar como parte de una solicitud de residencia en Andorra

Comprar propiedad es un camino habitual hacia la residencia pasiva. El marco del 2026 hace referencia a la propiedad como parte de la vía de inversión pasiva de 1.000.000 EUR, con la vivienda en sí que debe ser de al menos 800.000 EUR y el saldo invertido en instrumentos permitidos. La compra de propiedad y la solicitud de residencia se coordinan para que dirección, fechas y evidencia de inversión se alineen. Detalle completo en residencia en Andorra.

También puedes comprar sin ángulo de residencia - muchos compradores internacionales lo hacen como segunda residencia, inversión o anticipándose a una futura mudanza.

Qué hacemos nosotros vs qué haces tú

• Nos encargamos de: planificación de lista y visitas, oferta y negociación de precio, preparación del paquete documental, tramitación de inversión extranjera, comprobaciones de habitabilidad, coordinación con vendedor, banco y notario, tareas posteriores a la escritura (suministros, internet, administración del edificio)
• Tú te encargas de: decisiones, firmas, y entregar documentos de identidad y origen de fondos (proporcionamos una lista breve y plantillas)

Preguntas frecuentes

¿Pueden los extranjeros comprar propiedad en Andorra? Sí. Los compradores extranjeros pueden comprar propiedad en Andorra sujeto a una autorización de inversión extranjera, que es administrativa y no restrictiva, y se tramita en paralelo con el resto del expediente. Confirmamos la vía pronto para que no retrase la fecha del notario.

¿Cuánto se tarda en comprar una propiedad en Andorra? La mayoría de compras se completan en 4 a 8 semanas una vez acordado el precio y preparados documentos y fondos. Las variables principales son la disposición del banco, la autorización de inversión extranjera si es necesaria y la disponibilidad del notario.

¿Qué es el contrato de arras y cuánto es el depósito? Las arras son un contrato privado de reserva que fija el precio, el calendario y el remedio si una de las partes se retira. El depósito es normalmente alrededor del 10% del precio.

¿Necesito autorización de inversión extranjera para comprar? Si no eres andorrano (o compras a través de una entidad de propiedad extranjera), normalmente se requiere autorización antes de la escritura. La solicitud es administrativa y se tramita en paralelo con el resto del expediente para que no retrase la fecha del notario.

¿Qué impuestos se aplican al comprar propiedad en Andorra? Las compras de segunda mano tributan por ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) al 4% titular (1% gobierno, 3% común). La obra nueva tributa por IGI (IVA andorrano) al 4,5%. Sumar notario, registro y administración por encima totaliza un 5-7% del precio de compra. Desglose completo en gastos de compra de propiedad en Andorra.

¿Necesito una cuenta bancaria andorrana para comprar propiedad? Muy recomendable, especialmente para el depósito, los pagos al notario y las domiciliaciones de suministros. Si usas hipoteca andorrana es necesario. Véase bancos en Andorra.

¿Puede un no residente obtener hipoteca en Andorra? Sí. LTV típico para no residentes del 60-70%, residentes hasta el 80% con ingresos demostrados. La comisión de apertura ronda el 1% del valor del préstamo. El expediente bancario avanza en paralelo con el expediente de propiedad.

¿Qué comprobaciones hay que hacer antes de firmar? Título y registro, permisos de edificación y estado de habitabilidad, normas y cuotas de la comunidad, condición del edificio, y realidades prácticas como el acceso invernal, el aparcamiento, la calefacción y el aislamiento. Las hacemos como parte del expediente - el objetivo es eliminar sorpresas antes de que se mueva dinero.

¿Qué es la cédula de habitabilidad y por qué importa? La cédula de habitabilidad es el certificado oficial de que una vivienda es apta para habitabilidad. Es necesaria para vender y para conectar suministros. Si ha caducado, el vendedor gestiona la renovación antes de la escritura.

¿Puedo comprar propiedad en Andorra de manera remota? A menudo sí, mediante un poder preparado por adelantado. El viaje de visitas y la cita bancaria normalmente requieren presencia física; la escritura notarial se puede firmar de manera remota si es necesario. La mayoría de compradores asisten a la escritura porque es un día y útil para estar en el país.

¿Cuáles son los precios de la propiedad en Andorra? Los apartamentos en Andorra la Vella y Escaldes suelen ir de 5.000 a 8.000 EUR por metro cuadrado, La Massana, Ordino y Canillo de 4.500 a 7.500 EUR, Encamp y Sant Julià de 3.500 a 5.500 EUR. Apartamentos prime en estación y obra nueva de lujo llegan a 8.000 a más de 12.000 EUR. Casas unifamiliares a partir de 1,2 millones EUR. Las bandas se mueven con el stock disponible.

¿Es comprar propiedad en Andorra una buena inversión? Los precios de la propiedad en Andorra han subido sustancialmente en los últimos cinco años y el stock es escaso, especialmente de obra nueva bien ubicada. Las decisiones de compra deberían tomarse priorizando el estilo de vida y el uso, con el ángulo de inversión en segundo plano. El entorno fiscal facilita el mantenimiento (sin impuesto de patrimonio, plusvalías que decrecen al 0% con el tiempo).

¿Puedo comprar propiedad para apoyar una solicitud de residencia en Andorra? Sí. La propiedad se referencia en el marco de residencia pasiva del 2026, con la vivienda que debe ser de al menos 800.000 EUR y el saldo invertido hasta alcanzar 1.000.000 EUR en total. Coordinamos la compra de propiedad y el expediente de residencia para que fechas y evidencia se alineen.

¿Qué pasa después de la compra? Después de la escritura notarial, nos encargamos de llaves, lecturas de contadores, administración del edificio, suministros (FEDA), internet (Andorra Telecom) y seguro del hogar. La mayoría de compradores están plenamente instalados en una semana desde el día de llaves. Secuencia completa en mudarse a Andorra.

Siguiente paso

Si quieres una lista estructurada y un plan claro desde la primera llamada hasta el día de llaves, contáctanos. Confirmamos presupuesto, parroquia y calendario primero, y después construimos un plan realista alrededor de tus fechas.