Comprar propiedad en Andorra - La forma correcta

Comprar en Andorra debe ser ordenado y previsible. Empezamos con una breve llamada para entender presupuesto, plazos, preferencias de zona y tu estilo de vida. A partir de ahí, hacemos una preselección realista -nos centramos en viviendas que de verdad cumplen tus criterios y no en “todo el mercado”- y organizamos visitas eficientes para comparar opciones en una sola estancia bien estructurada.

La mayoría de compras se cierran en unas 4-8 semanas una vez acordado el precio. El ritmo depende de cinco factores: apertura de cuenta y documentación de identidad y origen de fondos lista, contrato de depósito firmado y abonado, autorización de inversión extranjera si la necesitas, cédula de habitabilidad en regla y cita con notaría. Adelantamos estos puntos para que el día de firma sea administrativo, no estresante.

Cuando quieres avanzar, coordinamos los pasos clave: revisión de documentos, contrato de depósito/arras, tramitación de inversión extranjera (y su impuesto, cuando procede) y el expediente de notaría/registro. Sabrás qué viene después, quién lo hace y cuándo estará listo. Tras la firma, seguimos contigo -suministros, internet, administración de la comunidad y cualquier asunto inmediato de posventa. Si buscas residencia, alineamos el calendario de compra con tu plan para que nada juegue en contra.

El proceso de comprar una vivienda en Andorra, de un vistazo

• Análisis y briefing: llamada de 30 minutos para acordar imprescindibles y deseables.
• Preselección y visitas: viviendas escogidas a medida, organizadas de forma lógica.
• Oferta y comprobaciones: precio sensato y verificaciones prácticas de titularidad, edificio y comunidad.
• Contratos y notaría: contrato privado de reserva -«arras»-; escritura y registro preparados en paralelo.
• Entrega y puesta en marcha: suministros, internet, administración y pasos inmediatos de entrada.

¿Cuánto se tarda en comprar una vivienda en Andorra?

La mayoría de compras se cierran en unas 4-8 semanas cuando documentos y fondos están listos. El ritmo depende de:

1. Apertura de cuenta bancaria y documentación de identidad/origen de fondos.
2. Firma e ingreso del depósito («arras»).
3. Autorización de inversión extranjera (si procede).
4. Cédula de habitabilidad en regla.
5. Cita con notaría.
   Adelantamos estos puntos para que el día de firma sea tranquilo y administrativo.

Depósito y mecánica contractual (compromiso del 10%)

Es habitual reservar la vivienda con un contrato privado sencillo y un depósito en torno al 10%. Esto fija el precio, las fechas clave y qué sucede si alguna de las partes se retira. Redactamos/revisamos los términos contigo antes de mover dinero, para que sepas exactamente qué firmas. (La cláusula de «doble del depósito si el vendedor se retira» es común y puede incluirse.)

Autorización de inversión extranjera (si procede)

Si no eres andorrano (o compras a través de una sociedad de propiedad extranjera), debes solicitar autorización y pagar el Impuesto sobre la Inversión Inmobiliaria Extranjera antes de la escritura. La administración dispone de hasta 2 meses (prorrogables uno) para resolver, por eso presentamos pronto y hacemos seguimiento. Existe además una tasa de solicitud de 300 €. Preparamos el expediente, lo presentamos y nos aseguramos de que el comprobante de pago esté listo para la notaría.

Habitabilidad y comprobaciones técnicas

Las viviendas necesitan una Cédula de Habitabilidad para venderse y para dar de alta suministros; confirmamos su estado y caducidad con el vendedor. Más allá del papel, revisamos aspectos prácticos de Andorra -soleamiento, acceso/aparcamiento en invierno, calefacción/aislamiento y distancia a servicios/colegios- para que la casa funcione en el día a día.

Gastos e impuestos a cargo del comprador (con ejemplos sencillos)

• Viviendas de segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
  Es el 4% del precio (3% al Comú/parroquia y 1% al Gobierno).
  Ejemplo: sobre 500.000 € pagas 20.000 € de ITP.
• Obra nueva / primera entrega de promotor: IVA de Andorra (IGI).
  Es el 4,5% del precio y sustituye al ITP en viviendas nuevas.
  Ejemplo: sobre 500.000 € pagas 22.500 € de IGI (sin ITP).
• Impuesto sobre la Inversión Inmobiliaria Extranjera (para la mayoría de no residentes).
  Es progresivo: 3% para la primera vivienda, 5% para la segunda y 10% más allá de esos límites o en determinadas inversiones. Algunas orientadas al alquiler de larga duración pueden tener bonificaciones.
  Ejemplo: primera vivienda de 500.000 € → 15.000 € (además de ITP/IGI). Se paga antes de la escritura; la notaría verifica el pago.
• Notaría y registro/administración.
  Honorarios regulados que escalan con el precio y la complejidad. Guía práctica: notaría 600-1.200 € más ~0,1% del precio; el resto (copias/administración/asientos) suele sumar pocos miles en un piso medio. Pedimos presupuesto cerrado con tu expediente.
  Ejemplo: para 500.000 €, prevé ~1.200-2.500 € en notaría/administración.
• Banco/tasación (solo si hay financiación).
  El banco los indicará; coordinamos para tenerlos listos para la notaría.
  Nota: las escrituras se firman ante notario y se asientan vía el sistema notarial, con registros parroquiales a efectos fiscales. Nos ocupamos de los trámites.

Qué hacemos nosotros y qué haces tú

• Nosotros: solicitud y seguimiento de la autorización, justificantes del impuesto de inversión extranjera (si procede), elección de la vía fiscal (ITP vs IGI), comprobación de habitabilidad, reserva de notaría, preparación del expediente de escritura y la puesta en marcha posterior (suministros, internet, administración).
• Tú: decisiones, firmas y aportación de la documentación básica de identidad y origen de fondos. Te damos un checklist y plantillas para que sea sencillo.