Comprar propietat a Andorra

Comprar propietat a Andorra d'un cop d'ull

Actualitzat a l'abril de 2026. Andorra té un mercat immobiliari actiu amb estoc de segona mà i d'obra nova. La demanda internacional ha estat forta des del 2020, els preus han pujat fortament i l'estoc ben situat és escàs. El procés de compra és senzill però documental i passa per notari.

• Termini típic: de 4 a 8 setmanes un cop preu, documents i finançament estan a punt
• Reserva (arres): normalment al voltant del 10% del preu
• Autorització d'inversió estrangera: requerida per a la majoria de compradors no andorrans, es tramita en paral·lel
• Impost de compra: ITP (segona mà) al 4% de titular o IGI (obra nova) al 4,5% - vegeu despeses de compra de propietat a Andorra
• Notari, registre i comissions d'agència: sumen aproximadament un 2-3% sobre el cost total segons franja de preu
• Hipoteques: disponibles per a no residents, LTV típic del 60-70% - vegeu bancs a Andorra

Mercat immobiliari i preus de propietat a Andorra el 2026

Els preus de la propietat a Andorra han pujat substancialment en els últims cinc anys, impulsats per la demanda internacional sostinguda, el sòl edificable limitat i el perfil fiscal i d'estil de vida del país. Bandes orientatives per ubicació i tipus d'estoc:

• Apartaments a Andorra la Vella i Escaldes-Engordany: aproximadament 5.000 a 8.000 EUR per metre quadrat, més per a obra nova prime
• La Massana, Ordino i Canillo: aproximadament 4.500 a 7.500 EUR per metre quadrat, prima per a ski-in/ski-out i estoc modern
• Encamp i Sant Julià de Lòria: aproximadament 3.500 a 5.500 EUR per metre quadrat
• Cases unifamiliars i xalets: a partir d'uns 1,2 milions d'EUR per a una llar familiar modesta a parròquies de mitja altitud, 2-5 milions d'EUR o més per a xalets d'obra nova en ubicacions sol·licitades
• Apartaments prime a estació d'esquí i obra nova de luxe: de 8.000 a més de 12.000 EUR per metre quadrat

Són bandes orientatives i es mouen amb l'estoc disponible en cada moment. Per a una visió per parròquia, vegeu la nostra guia immobiliària de les parròquies d'Andorra. Per a lloguers, vegeu costos de lloguer de propietat.

Poden els estrangers comprar propietat a Andorra?

Sí. Els compradors estrangers poden comprar propietat a Andorra lliurement, subjecte a una autorització d'inversió estrangera que es tramita en paral·lel amb la resta de la compra. L'autorització és administrativa i no restrictiva - gairebé sempre s'aprova, però ha d'estar en mans abans de l'escriptura notarial. La presentem aviat perquè no esdevingui un coll d'ampolla.

No cal ser resident per comprar. Molts compradors internacionals compren primer i sol·liciten la residència després (de vegades la compra de propietat dóna suport a una sol·licitud de residència passiva - vegeu residència a Andorra).

El procés de compra pas a pas

1. Brífing i cerca

Una breu trucada inicial per confirmar pressupost, calendari, parròquia i prioritats d'estil de vida. A partir d'aquí preparem una llista realista centrada en propietats a la venda a Andorra que encaixin amb els teus criteris i organitzem visites eficients perquè puguis comparar opcions en una visita ben estructurada. La majoria de compradors internacionals completen el procés de llista a visites en un viatge de 2-3 dies.

2. Oferta i reserva

Quan estàs preparat, gestionem l'oferta i la negociació de preu amb el venedor. Un cop acordat el preu, signes les arres (contracte privat de reserva) i pagues el dipòsit, normalment al voltant del 10%. Les arres fixen el preu, el calendari i què passa si una de les parts es retira.

3. Comprovacions documentals i inversió estrangera

Mentre s'arma l'expedient bancari i notarial, fem comprovacions de títol, edifici, normes de comunitat i estat d'habitabilitat. L'autorització d'inversió estrangera es tramita en paral·lel. Tu aportes documents d'identitat, domicili i origen dels fons - nosaltres facilitem plantilles i una llista breu.

4. Banc i finançament

Si fas servir hipoteca andorrana, l'expedient bancari avança en paral·lel. LTV típic per a no residents del 60-70%, residents fins al 80%. La revisió KYC i origen dels fons és la variable. Si compres al comptat, el banc igualment ha de gestionar el moviment de fons i la revisió de l'origen dels fons per a la reserva i el saldo. Detall a la pàgina de bancs a Andorra.

5. Notari i escriptura

L'escriptura pública es signa presencialment al notari andorrà. Comprador i venedor hi assisteixen, o una part signa mitjançant un poder preparat per endavant. El notari verifica l'expedient, fa les recerques finals, atorga l'escriptura i tramita la inscripció al registre de la propietat.

6. Lliurament i posada en marxa

Claus, lectures de comptadors, administració de l'edifici, subministraments i internet. Coordinem el lliurament i la posada en marxa pràctica amb FEDA (electricitat), Andorra Telecom (internet) i l'assegurança de la llar perquè puguis entrar a viure de seguida. Seqüència completa a la pàgina trasllat a Andorra.

Costos del comprador - la xifra global a pressupostar

Costos titulars a sumar al preu acordat:

• Impost de transmissions patrimonials (ITP, segona mà): 4% del preu (1% govern, 3% comú)
• IGI (obra nova): 4,5% del preu
• Comissions notarials: normalment 0,5-1,5% en escala decreixent (més baixes en preus alts)
• Registre de la propietat: normalment 300-800 EUR
• Tramitació d'inversió estrangera: taxa administrativa modesta
• Comissió d'agència immobiliària: normalment a càrrec del venedor; les comissions d'assessoria al comprador poden aplicar-se en encàrrecs específics
• Obertura d'hipoteca (si s'utilitza): normalment 1% del valor del préstec

El cost total de la transacció sol situar-se al 5-7% del preu de compra. Desglossament complet amb exemples a despeses de compra de propietat a Andorra.

Obra nova vs segona mà

La segona mà és la part més gran del mercat. L'estoc és més ampli, els preus són negociables en condicions de mercat normals i el comprador paga ITP del 4%. L'obra nova és una part menor de l'estoc, sovint venuda sobre plànol o pràcticament acabada, i tributa per IGI al 4,5%. L'obra nova sol tenir una prima del 10-20% sobre estoc de segona mà comparable per acabats actuals i garanties. Avaluem totes dues opcions a la teva llista - la decisió correcta sol dependre del calendari, preferències d'estil de vida i si l'eficiència energètica és prioritat.

Hipoteques per a no residents a Andorra

Els tres bancs minoristes andorrans (Andbank, Creand, MoraBanc) ofereixen hipoteques a no residents que compren propietat andorrana. Termes habituals:

• LTV no resident: 60-70% del valor de taxació
• LTV resident: fins al 80% amb ingressos demostrats
• Termini: normalment fins a 25-30 anys, subjecte a topall d'edat al venciment
• Tipus: referenciat a Euríbor, normalment fix per un període inicial i després variable
• Comissió d'obertura: normalment 1% del valor del préstec, amb topall o negociable en expedients grans
• Procés: revisió KYC i origen dels fons (igual que en l'obertura de compte), taxació gestionada pel banc, expedient aprovat abans del notari

La sol·licitud de banc avança en paral·lel amb l'expedient de propietat - coordinem perquè el compromís hipotecari arribi abans de la data de notari. Vegeu bancs a Andorra per a la visió bancària completa.

Comprar propietat de manera remota

La majoria de compradors internacionals visiten Andorra almenys un cop durant el procés, normalment per a les visites de la llista. L'escriptura notarial es pot signar de manera remota amb un poder preparat per endavant. Aconsellem quins passos requereixen presència física (normalment el viatge de visites i la cita bancària, de vegades l'escriptura) i quins poden gestionar-se en absència. La majoria de compradors assisteixen a l'escriptura presencialment perquè és un esdeveniment d'un dia i un bon moment per ser al país.

Cèdula d'habitabilitat

Les llars andorranes necessiten una cèdula d'habitabilitat vigent per vendre's i per connectar subministraments. Confirmem la validesa i el venciment aviat dins de l'expedient - si ha caducat o falta, el venedor en gestiona la renovació abans de l'escriptura. Més enllà del paper, ens centrem en realitats del dia a dia andorrà: accés i aparcament a l'hivern, orientació del sol, eficiència de calefacció i aïllament, i distància a escoles, serveis i remuntadors d'esquí.

Comprar com a part d'una sol·licitud de residència a Andorra

Comprar propietat és un camí habitual cap a la residència passiva. El marc del 2026 fa referència a la propietat com a part de la via d'inversió passiva d'1.000.000 EUR, amb la llar en si que ha de ser de com a mínim 800.000 EUR i el saldo invertit en instruments permesos. La compra de propietat i la sol·licitud de residència es coordinen perquè adreça, dates i evidència d'inversió s'alineïn. Detall complet a residència a Andorra.

També pots comprar sense angle de residència - molts compradors internacionals ho fan com a segona residència, inversió o avançant-se a un futur trasllat.

Què fem nosaltres vs què fas tu

• Nosaltres ens encarreguem de: planificació de llista i visites, oferta i negociació de preu, preparació del paquet documental, tramitació d'inversió estrangera, comprovacions d'habitabilitat, coordinació amb venedor, banc i notari, tasques posteriors a l'escriptura (subministraments, internet, administració de l'edifici)
• Tu t'encarregues de: decisions, signatures, i lliurar documents d'identitat i origen dels fons (proporcionem una llista breu i plantilles)

Preguntes freqüents

Poden els estrangers comprar propietat a Andorra? Sí. Els compradors estrangers poden comprar propietat a Andorra subjecte a una autorització d'inversió estrangera, que és administrativa i no restrictiva, i es tramita en paral·lel amb la resta de l'expedient. Confirmem la via aviat perquè no retardi la data del notari.

Quant es triga a comprar una propietat a Andorra? La majoria de compres es completen en 4 a 8 setmanes un cop acordat el preu i preparats documents i fons. Les variables principals són la disposició del banc, l'autorització d'inversió estrangera si cal i la disponibilitat del notari.

Què és el contracte d'arres i quant és el dipòsit? Les arres són un contracte privat de reserva que fixa el preu, el calendari i el remei si una de les parts es retira. El dipòsit és normalment al voltant del 10% del preu.

Em cal autorització d'inversió estrangera per comprar? Si no ets andorrà (o compres a través d'una entitat de propietat estrangera), normalment cal autorització abans de l'escriptura. La sol·licitud és administrativa i es tramita en paral·lel amb la resta de l'expedient perquè no retardi la data del notari.

Quins impostos s'apliquen en comprar propietat a Andorra? Les compres de segona mà tributen per ITP (impost de transmissions patrimonials) al 4% titular (1% govern, 3% comú). L'obra nova tributa per IGI (IVA andorrà) al 4,5%. Sumar notari, registre i administració per sobre, totalitzant un 5-7% del preu de compra. Desglossament complet a despeses de compra de propietat a Andorra.

Em cal un compte bancari andorrà per comprar propietat? Molt recomanable, especialment per al dipòsit, els pagaments al notari i les domiciliacions de subministraments. Si fas servir hipoteca andorrana és necessari. Vegeu bancs a Andorra.

Pot un no resident obtenir hipoteca a Andorra? Sí. LTV típic per a no residents del 60-70%, residents fins al 80% amb ingressos demostrats. La comissió d'obertura ronda l'1% del valor del préstec. L'expedient bancari avança en paral·lel amb l'expedient de propietat.

Quines comprovacions cal fer abans de signar? Títol i registre, permisos d'edificació i estat d'habitabilitat, normes i quotes de la comunitat, condició de l'edifici, i realitats pràctiques com l'accés hivernal, l'aparcament, la calefacció i l'aïllament. Les fem com a part de l'expedient - l'objectiu és eliminar sorpreses abans que es mogui diner.

Què és la cèdula d'habitabilitat i per què importa? La cèdula d'habitabilitat és el certificat oficial que un habitatge és apte per a habitatge. Cal per vendre i per connectar subministraments. Si ha caducat, el venedor en gestiona la renovació abans de l'escriptura.

Puc comprar propietat a Andorra de manera remota? Sovint sí, mitjançant un poder preparat per endavant. El viatge de visites i la cita bancària normalment requereixen presència física; l'escriptura notarial es pot signar de manera remota si cal. La majoria de compradors assisteixen a l'escriptura perquè és un dia i útil per ser al país.

Quins són els preus de la propietat a Andorra? Els apartaments a Andorra la Vella i Escaldes solen anar de 5.000 a 8.000 EUR per metre quadrat, La Massana, Ordino i Canillo de 4.500 a 7.500 EUR, Encamp i Sant Julià de 3.500 a 5.500 EUR. Apartaments prime d'estació i obra nova de luxe arriben als 8.000 a més de 12.000 EUR. Cases unifamiliars a partir d'1,2 milions d'EUR. Les bandes es mouen amb l'estoc disponible.

És comprar propietat a Andorra una bona inversió? Els preus de la propietat a Andorra han pujat substancialment en els últims cinc anys i l'estoc és escàs, especialment d'obra nova ben situada. Les decisions de compra haurien de fer-se prioritzant l'estil de vida i l'ús, amb l'angle d'inversió en segon pla. L'entorn fiscal facilita el manteniment (sense impost de patrimoni, plusvàlues que decreixen al 0% amb el temps).

Puc comprar propietat per donar suport a una sol·licitud de residència a Andorra? Sí. La propietat es referencia al marc de residència passiva del 2026, amb la llar que ha de ser de com a mínim 800.000 EUR i el saldo invertit fins arribar a 1.000.000 EUR en total. Coordinem la compra de propietat i l'expedient de residència perquè dates i evidència s'alineïn.

Què passa després de la compra? Després de l'escriptura notarial, ens encarreguem de claus, lectures de comptadors, administració de l'edifici, subministraments (FEDA), internet (Andorra Telecom) i assegurança de la llar. La majoria de compradors estan plenament instal·lats en una setmana des del dia de claus. Seqüència completa a trasllat a Andorra.

Pas següent

Si vols una llista estructurada i un pla clar des de la primera trucada fins al dia de claus, contacta'ns. Confirmem pressupost, parròquia i calendari primer, i després construïm un pla realista al voltant de les teves dates.